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　　九游会-真人游戏第一品牌王凯：从源头上看，原拆原建是城市更新行动和老旧小区改造的一种方式。这几年，全国很多老旧小区通过更新改造得到了面貌改观。但还有一些房子存在的问题是无法通过维修来解决的。比如，有一批年久失修的房子，无法通过老旧小区改造政策进行维修加固；还有一批房子没有独立的厨房和卫生间，不是成套住宅。因此，出现了原拆原建这种解决当前危旧住宅基本使用问题和安全问题的改造方式。

　　九游会-真人游戏第一品牌另外，一些历史文化老城的建筑有很多限制，包括建筑高度和建筑风貌等。过去，我们不太注重历史文化保护，通常是把老楼拆了再建高楼，这种方式会破坏城市的历史风貌，造成历史街区风貌的不协调。如果采用原拆原建的方式，拆除之后，在规划控制范围内，造一个高度不变或者略高一点的楼房，既解决了居民的住房问题，又保持了历史文化风貌。这种改造方式是对以往大拆大建的一种纠偏。

　　九游会-真人游戏第一品牌还有一个重要的原因，在城市更新这项工作中“钱”是很重要的一个制约因素。原拆原建没有土地成本，原则上只有建造成本，整个项目的运作可以更容易地实现平衡。现在一些超大、特大城市的房价很高，与新购房屋相比，原拆原建中居民的资金投入就低了很多。因此，很多原住居民对原拆原建这种方式都有积极态度。

　　九游会-真人游戏第一品牌中国新闻周刊：目前，全国多座城市都有老旧小区原拆原建的案例，各个城市的情况都不太一样，其中一个很大的区别是资金来源。上海的老旧小区原拆原建目前基本由政府出资，而杭州、广州等地，正在探索居民出资、政府补贴的模式，并且居民出资可能会占到大头。你怎么看这几座城市不同的原拆原建模式？

　　九游会-真人游戏第一品牌原拆原建中不同的改造、不同的方案乃至于后期不同的运营模式都要分别讨论。如果只是把原先危房不安全、不合理的结构改成安全的结构，再加上独立的卫生间，相对成本就比较低。如果增加了一些设施，比如两层地下车库，成本就会增加，但也要看这个车库是只解决这栋楼的停车需要，还是可以出让一部分给周边使用。再比如把一栋6层住宅拆除，建成7层住宅，一楼是底商，那么底商的权属方会有收益，这些账都要算清楚。

　　九游会-真人游戏第一品牌王凯：首先是居民达成共识很难。要建成一个什么样的房子，是造价3000元/平方米的房子还是造价5000元/平方米的房子，这需要形成共识。另外，房子改造完了以后，是否要增加附属功能，比如配套设施和地下车库，这既涉及成本，又涉及使用。不是所有居民都会同意修地下车库，因为这会增加很多成本，不开车的居民很可能会反对。

　　九游会-真人游戏第一品牌其次是房屋长期的维护。最好不要出现拆完重建后过几年又拆的事情，动土毕竟是大事，需要注重建好以后的使用和维护。如在房屋后续使用中，建立房屋体检制度，随时发现并解决使用中存在的问题，新加坡就有类似的规定，不管多少年前造的房子都要进行定期粉刷，这样再老的房子任何时候看起来都很干净，而不是破旧的感觉。同时包括房屋的设备，如管道要定期检查更换等。这样房子通过经常性的小修小补，建成50年都可以正常使用，而不需要整栋楼进行改造。

　　九游会-真人游戏第一品牌近年来，住建系统正在推进基于住房、小区、社区、街区层面的城市体检，城市更新工作也是秉持“先体检后更新，无体检不更新”的原则。换个角度来看，虽然原拆原建对居民是件好事，如果当年这个房子建筑结构上没问题，定期检查维护，就少了很多折腾，减少了社会资源的浪费。

　　九游会-真人游戏第一品牌有位专家说，老旧小区改造，是要解决几个最基本的问题：一是“听得见的好房子”，隔音问题有没有解决？二是“闻得见的好房子”，管道串不串味？三是“看得见的好房子”，房子漏不漏水？过去经济条件受限，这些好像都不是什么事，现在可能就是非常影响居住质量的事了。

　　九游会-真人游戏第一品牌中国新闻周刊：浙江省发布的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》，提出要推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，明确了“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”的原则。我们应该怎样理解“政府引导、业主主体”的原则？

　　九游会-真人游戏第一品牌王凯：以业主意愿为主来推动拆建工作是最基本的出发点，原拆原建是件好事，政府在其中一定要发挥引导作用，如基层的党组织、基层的居委会要发挥组织作用，在居民达成共识的基础之上，政府要助一臂之力让原拆原建更加合法合规。一个项目是否符合规划的要求？新造的房子是否符合现在住宅的一系列技术规范？新造的房子在消防安全等问题上是否达标？这些方面都应该是政府引导、严格管理，并在政策上给予一定的扶持。原拆原建项目的启动从前期的立项，到后期的施工，再到竣工验收，都要政府规范化的管理，有一整套规范化的施工流程和验收管理制度。

　　九游会-真人游戏第一品牌王凯：我希望未来各地政府能够出台成套的政策，从立项到施工建造，再到运营维护，全过程有一整套的制度予以保障。现在我们看到的相关文件，基本都是住建系统出台的，今后应由政府层面出台更全面的政策，以确保原拆原建的整个过程中不出现违规操作，以及保障资金安全和后续运营维护。

　　九游会-真人游戏第一品牌王凯：首先是规划环节。原来的土地出让，只关乎这块地拍卖出去到底是盖住宅，还是盖商店、盖工厂，没有把住房拆了又盖住房的。那么这件事规划上是否许可，新建住宅可否增加面积、突破原有的容积率，建筑体量“宽一点、胖一点、高一点”是否许可，都与规划相关。我认为，规划政策要支持和鼓励原拆原建，因为这是城市更新中比较新又比较好的一个类型，可以在投入资金较少的前提下解决居民的实际问题。

　　九游会-真人游戏第一品牌但这些管控要求在原拆原建具体工作中也有值得探讨的地方。比如一个地区的建筑高度控制在20米以内，如果原拆原建后室内净高每层增加一点，整个建筑从20米增加到21米，其实从外部看不太出来，但是居民的居住感受会舒适很多。这样是否可行就要看规划部门的意见，需要比较精细化地讨论这件事。

　　九游会-真人游戏第一品牌王凯：我认为原拆原建会是一个趋势，但不一定会是大趋势，因为这件事仍然众口难调。房改前，原拆原建做起来也许比较简单，因为都是单位住宅，一栋楼的居民都是同一个单位。商品房时代居住人群多元，收入水平差距大，年龄差距大，原拆原建就不太容易了。现在各地原拆原建能够做成，无论是地方政府还是原住居民都很有勇气。

　　九游会-真人游戏第一品牌比如重建后的住宅可以加一层底商，这就解决了老旧小区附近商业短缺的问题；比如在建设的过程中可以更多考虑减碳问题，因为拆房子、建房子都是一个产生碳的过程，所以要更多地用绿色的材料、绿色的技术、绿色的建造方式。只有把事情做到位，才能真正建设面向未来的好房子。